공사대금을 못 받으면 무엇부터 해야 하나요?

공사대금은 언제까지 청구할 수 있나요?

민법 제163조 제3호는 도급받은 자의 공사에 관한 채권을 3년의 단기소멸시효 대상으로 정합니다. 판례는 여기에 공사대금뿐 아니라 그 공사에 부수되는 채권도 포함된다고 보고, 당사자가 약정금이라고 이름을 붙여 청구하더라도 성질이 같으면 3년이 적용된다고 봅니다. 시효가 언제부터 시작되는지는 계약서의 지급 시기와 기성 정산 방식에 따라 달라질 수 있어 사안별로 따져야 합니다.

내용증명으로 대금을 독촉하는 것은 시효 중단 사유 중 최고에 해당할 수 있습니다. 다만 민법 제174조에 따라 최고 후 6개월 안에 재판상 청구나 압류·가압류·가처분 등을 하지 않으면 시효 중단 효력이 없어집니다. 내용증명만 반복해서 보내고 기다리는 것은 위험합니다.

공사 현장을 점유하고 있으면 유치권을 주장할 수 있나요?

공사대금을 받지 못한 수급인이 그 건물을 계속 점유하고 있다면 유치권을 주장할 수 있는 경우가 있습니다. 그러나 점유가 끊기면 유치권도 함께 사라지고, 점유를 시작한 시기나 방법에 따라 인정되지 않을 수도 있습니다. 유치권 성립 요건과 경매 절차에서의 효력은 사안마다 따져야 합니다.

또 민법 제666조는 부동산 공사의 수급인이 보수에 관한 채권을 담보하기 위해 그 부동산에 저당권 설정을 청구할 수 있다고 정합니다. 이 청구권도 공사대금채권에 부수하는 권리로 다뤄집니다.

가압류는 왜 먼저 하나요?

소송에서 이겨도 상대방 재산이 남아 있지 않으면 실제로 받을 수 없습니다. 가압류는 판결 전에 상대방의 부동산, 예금, 다른 발주처에서 받을 공사대금 같은 재산을 처분하지 못하게 묶어 두는 절차입니다. 가압류는 소멸시효 중단 사유이기도 해서, 재산 보전과 시효 관리를 함께 할 수 있습니다. 법원이 담보 제공을 명할 수 있으므로 비용 계획도 같이 세웁니다.

지급명령과 소송 중 무엇이 맞나요?

지급명령은 서류만으로 진행되어 빠르고 비용이 적게 듭니다. 그러나 상대방이 이의신청을 하면 소송으로 넘어가므로, 상대방이 추가 공사·하자·공기 지연을 들어 다툴 것이 예상되면 처음부터 소송을 택하는 편이 시간을 아낄 수 있습니다.

하도급이라면 발주자에게 직접 청구할 수 있나요?

하도급 공사라면 원사업자가 대금을 주지 않을 때 발주자에게 직접 지급을 요청할 수 있는 경우가 하도급법과 건설산업기본법에 정해져 있습니다. 다만 직접 청구가 가능한 요건과 절차가 따로 있고, 발주자가 이미 원사업자에게 대금을 지급했는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 하도급 계약이라면 원도급 계약 내용과 발주자의 지급 현황을 함께 확인합니다.

또 상대방이 하자나 공사 지연을 이유로 대금 지급을 거절하는 경우가 많습니다. 이때는 하자 주장이 사실인지, 지연이 누구 책임인지에 따라 받을 금액이 달라질 수 있으므로, 공사 일지와 감리·현장 기록을 미리 모아 두면 대응이 쉬워집니다.

준비해 둘 자료

• 공사도급계약서와 변경계약서, 추가 공사 합의 자료
• 기성 내역서, 준공 또는 인도 관련 서류
• 세금계산서 발행 내역과 지금까지 받은 금액
• 대금 독촉 내용증명, 문자·메일 기록
• 상대방 재산에 관한 정보(부동산, 거래처 등)

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