하자보수는 언제까지 청구할 수 있나요?

민법상 담보책임 기간은 어떻게 되나요?

민법 제671조는 토지·건물 기타 공작물 수급인의 담보책임을 인도 후 5년으로 정하고, 석조·석회조·연와조·금속 등으로 조성된 경우에는 10년으로 정합니다. 하자 때문에 목적물이 멸실되거나 훼손되었다면 그때부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다.

건물·공작물이 아닌 일반 도급은 민법 제670조에 따라 원칙적으로 목적물을 인도받은 날부터 1년 안에 청구해야 합니다. 같은 인테리어 공사라도 계약 내용과 대상에 따라 어느 조항이 적용되는지 달라질 수 있습니다.

아파트·상가 같은 집합건물은 다른가요?

집합건물법 제9조의2와 시행령 제5조는 기둥·내력벽 같은 주요구조부와 지반공사의 하자는 10년, 그 밖의 하자는 종류에 따라 2년·3년·5년으로 나누어 정합니다. 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일이나 사용승인일부터 기간을 셉니다.

분양 시기에 따라 개정 전 법이 적용될 수 있어, 오래된 건물이라면 분양 당시 법을 함께 확인해야 합니다.

기간 안에 무엇을 해야 하나요?

이 기간들은 하자가 그 기간 안에 발생해야 한다는 의미와, 그 기간 안에 권리를 행사해야 한다는 의미가 섞여 있어 사안마다 해석이 갈릴 수 있습니다. 그래서 기간 끝이 가까워졌다면 하자를 발견한 즉시 날짜가 남는 방법으로 보수를 요청하고, 상대방이 응하지 않으면 법적 절차를 서둘러 검토하는 것이 안전합니다.

하자보수 요청은 전화보다 문서나 메일, 내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방법이 좋습니다. 공동주택이라면 입주자대표회의나 관리주체를 통해 요청 내역을 모아 두는 것도 도움이 됩니다.

하자인지 아닌지는 어떻게 판단하나요?

계약서와 설계도면, 사양서에 적힌 내용과 실제 시공이 다르거나, 통상 갖춰야 할 품질이나 안전성을 갖추지 못했다면 하자로 볼 여지가 있습니다. 반대로 사용하면서 생긴 마모나 관리 소홀로 생긴 손상은 하자로 인정받기 어렵습니다. 같은 증상이라도 원인이 설계인지, 시공인지, 사용 방법인지에 따라 책임질 사람이 달라질 수 있습니다. 그래서 하자를 발견하면 증상이 처음 나타난 날짜와 그 뒤 변화를 함께 기록해 두는 것이 좋습니다. 다툼이 예상되면 감정을 통해 원인과 보수 방법을 확인하게 됩니다.

시공사가 하자보수를 거부하면 어떻게 하나요?

먼저 하자 내용과 보수 요청 날짜, 상대방의 답변을 문서로 정리합니다. 상대방이 계속 응하지 않으면 보수 비용에 해당하는 손해배상을 청구하는 소송을 검토할 수 있습니다. 공동주택이라면 하자심사·분쟁조정위원회 같은 분쟁조정 절차를 이용하는 방법도 있습니다.

급하게 보수가 필요해 직접 고친다면, 고치기 전의 상태를 사진과 동영상으로 충분히 남기고, 가능하면 상대방에게 미리 알린 뒤 진행합니다. 보수 후에는 원래 상태를 확인할 방법이 없어져 하자였는지를 두고 다툼이 생길 수 있기 때문입니다. 보수 업체의 견적서와 작업 내역서도 함께 보관합니다.

준비해 둘 자료

• 공사계약서 또는 분양계약서, 설계도면·사양서
• 인도일·사용승인일을 보여 주는 서류
• 하자 사진·동영상(촬영 날짜 표시)
• 하자보수 요청 내역과 상대방 답변
• 직접 보수했다면 그 견적서와 영수증

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